Simulador Comparativo: Alquilar vs Comprar
Compara el costo total de alquilar frente a comprar una vivienda, considerando la hipoteca, el impuesto predial, el mantenimiento y el valor de reventa, y calcula el año en que comprar empieza a salir a cuenta.
Principales Costos Propios de Ser Propietario
A diferencia de alquilar, ser propietario implica los siguientes costos y cambios en el valor del activo. Esta herramienta los tiene en cuenta al comparar el costo total frente al alquiler.
| Pago de la Hipoteca | El gasto principal de comprar: devolver el monto financiado (precio de la propiedad menos el pago inicial) mediante cuotas iguales. La tasa de interés y el plazo tienen un efecto importante en el total pagado. |
|---|---|
| Impuesto Predial | Un impuesto que se paga cada año mientras se sea propietario del inmueble, basado en su valor catastral. Este costo no existe al alquilar. |
| Fondo de Mantenimiento | Los pisos requieren una cuota mensual de administración y mantenimiento; las casas requieren ahorrar para reparaciones futuras. Es comparable a la cuota de administración de un inquilino, pero se calcula de forma diferente. |
| Valor de Reventa (Valor del Activo) | Una vivienda sigue siendo un activo que eventualmente se puede vender. El valor del edificio se deprecia con el tiempo, pero conservar un activo es una ventaja que el alquiler no ofrece. |
Por qué comprar y alquilar cuesta tanto de comparar
La cuestión de si sale mejor comprar o alquilar nunca acaba de zanjarse, porque **el alquiler y la cuota hipotecaria no son lo único que hay que comparar.** Quien compra sigue pagando el impuesto sobre bienes inmuebles, las reparaciones, los gastos de comunidad y los costes asumidos en la compra, y a cambio conserva un inmueble al final. Quien alquila se enfrenta a las renovaciones y a **una renta que puede subir mientras siga allí.** Si todo eso no se pone en el mismo plano, no hay comparación posible.
Esta herramienta incorpora la subida del alquiler, la hipoteca, el impuesto, las reparaciones y la tasación de reventa para comparar el coste total, y calcula **cuántos años debe quedarse antes de que comprar supere a alquilar.** **Lo que más mueve el resultado es la tasación de reventa que suponga.** El valor de un mismo inmueble veinte años después varía enormemente con la ubicación, así que pruebe una cifra optimista y otra pesimista y observe el intervalo. La misma cautela vale para el tipo de interés y la subida del alquiler: no deposite su fe en un solo número.
Cómo hallar el punto de equilibrio
- Introduzca las condiciones del alquiler Su renta mensual actual y la tasa anual a la que espera que suba. Déjela en cero si no espera subidas.
- Introduzca las condiciones de la compra Precio del inmueble, entrada, tipo de interés y plazo de amortización.
- Introduzca los costes de tenencia Impuesto, reparaciones, gastos de comunidad: **los costes que siguen venciendo tras la compra.** No los omita.
- Fije la tasación de reventa **Esto mueve el resultado más que ninguna otra cosa.** Se recomienda vivamente probar una cifra optimista y otra pesimista.
- Lea el punto de equilibrio Verá cuántos años debe quedarse antes de que comprar resulte ventajoso.
Consejos para aprovecharla mejor
- El año de equilibrio es una guía aproximada de cuándo comprar empieza a costar menos en total que alquilar; importa más si no estás seguro de si te mudarás de nuevo.
- La tasa de depreciación es solo una estimación simplificada. El valor de reventa real puede variar mucho según la ubicación y la antigüedad del edificio, así que una tasación real siempre tendrá la última palabra.
- Si el plazo de la hipoteca es más largo que el período de comparación, quedará saldo pendiente al final; ese saldo restante se resta del valor de reventa en el cálculo.
- El impuesto predial y los costos de mantenimiento varían mucho entre pisos y casas, así que introducir cifras cercanas a un presupuesto real hará que la estimación sea más precisa.
- Poner la tasa de aumento del alquiler en 0% compara un escenario simple de alquiler fijo. En zonas donde es probable que suba el alquiler, prueba con un 1-2% para ver cómo cambia el resultado.
Situaciones en las que resulta útil
Cuando empieza a plantearse una compra
Se vuelve concreto, en cifras, que cuánto tiempo piensa quedarse es el eje de la decisión.
Cuando cabe un traslado laboral
**Si prevé mudarse antes del punto de equilibrio, alquilar es la opción racional**, y puede mostrar por qué.
Pensar en el efecto de la ubicación
Variar la tasación de reventa muestra cuánto importa de veras que el inmueble conserve su valor.
Aportar material a una conversación familiar
Apoyarse en cifras y no en impresiones suele hacer avanzar la conversación.
Términos de la comparación de vivienda
- Punto de equilibrio
- Los años hasta que el coste total de comprar cae por debajo del de alquilar. **Quédese menos y alquilar sale ganando.**
- Impuesto sobre bienes inmuebles
- El impuesto anual por ser propietario. **Quien alquila no lo paga nunca; recae sobre el propietario año tras año.**
- Coste de reparaciones
- El coste de renovar tejados, fachadas, calentadores y demás. En un piso se recauda mensualmente como fondo de reserva.
- Tasación de reventa
- Lo que espera obtener si vende más adelante. **La conclusión pende de esta cifra, así que trátela como un intervalo.**
- Costes de compra
- Honorarios de agencia, gastos de registro, impuesto de transmisiones y demás partidas pagaderas sobre el precio del inmueble.
- Coste de oportunidad
- El rendimiento que la entrada habría obtenido invertida en otro sitio. Una comparación rigurosa lo tiene en cuenta.
Preguntas Frecuentes
A propósito — Por qué el debate «alquilar vs comprar» nunca se resuelve del todo
La pregunta de si conviene más alquilar o comprar se ha debatido durante décadas, pero nunca se resuelve del todo desde el punto de vista económico. Esto se debe a que hay demasiadas variables que determinan el resultado —la tasa hipotecaria, el crecimiento del alquiler, los precios futuros del mercado inmobiliario, la probabilidad de mudarse— y todas ellas dependen de predecir el futuro. El año de equilibrio que muestra esta herramienta es solo una estimación bajo los supuestos que has introducido.
Aun así, vale la pena hacer los cálculos, porque muchas personas deciden basándose únicamente en la sensación vaga de que ser propietario "se siente" más seguro o que alquilar "se siente" más flexible. Cuando realmente se calculan los pagos totales de la hipoteca, los impuestos y los costos de mantenimiento, y se resta el valor de reventa que queda como activo, el resultado suele ser bastante distinto de esa impresión inicial.
Un factor que se pasa por alto fácilmente es el valor del activo que conserva una vivienda propia. Al alquilar, cada pago simplemente desaparece; al comprar, la parte del capital de cada pago genera patrimonio que se puede recuperar, al menos en parte, al vender. Pero como el edificio en sí pierde valor con el tiempo, cuánto importa esa depreciación depende en gran medida del valor del terreno en esa ubicación concreta, y esa misma incertidumbre es una gran parte de por qué este debate nunca se resuelve del todo.