Mieten vs Kaufen Vergleichssimulator
Vergleichen Sie die Gesamtkosten von Mieten und Immobilienkauf unter Berücksichtigung von Hypothek, Grundsteuer, Instandhaltung und Wiederverkaufswert und ermitteln Sie, ab welchem Jahr sich der Kauf lohnt.
Wichtige Kostenpunkte, die nur beim Eigenheim anfallen
Im Gegensatz zum Mieten fallen beim Eigenheim die folgenden Kosten und Wertveränderungen an. Dieses Tool berücksichtigt alle diese Faktoren beim Vergleich der Gesamtkosten mit der Miete.
| Hypothekentilgung | Die zentrale Ausgabe beim Kauf: die Rückzahlung des finanzierten Betrags (Immobilienpreis abzüglich Eigenkapital) in gleichbleibenden Raten. Zinssatz und Laufzeit beeinflussen die insgesamt gezahlte Summe erheblich. |
|---|---|
| Grundsteuer | Eine Steuer, die jedes Jahr anfällt, solange Sie die Immobilie besitzen, basierend auf dem festgesetzten Wert. Diese Kosten entstehen beim Mieten nicht. |
| Instandhaltungsrücklage | Eigentumswohnungen erfordern monatliches Hausgeld und Instandhaltungsrücklagen; Häuser erfordern Rücklagen für künftige Reparaturen. Vergleichbar mit der Nebenkostenpauschale eines Mieters, aber anders berechnet. |
| Wiederverkaufswert (Vermögenswert) | Ein Eigenheim bleibt ein Vermögenswert, den Sie später verkaufen können. Der Gebäudewert sinkt mit der Zeit, aber ein verbleibender Vermögenswert ist ein Vorteil, den Mieten nicht bietet. |
Warum Kaufen und Mieten so schwer zu vergleichen sind
Die Frage, ob Kaufen oder Mieten günstiger kommt, lässt sich nie ganz klären, weil **Miete und Darlehensrate nicht das Einzige sind, was zu vergleichen wäre.** Wer kauft, zahlt weiter Grundsteuer, Instandhaltung, Verwaltungskosten und die beim Erwerb angefallenen Nebenkosten und hält am Ende dafür eine Immobilie. Wer mietet, steht Verlängerungsgebühren gegenüber und **einer Miete, die steigen kann, solange man bleibt.** Ohne all das auf dieselbe Ebene zu stellen, ist kein Vergleich möglich.
Dieses Werkzeug bezieht Mietsteigerung, Darlehen, Grundsteuer, Instandhaltung und den späteren Verkaufswert ein, vergleicht die Gesamtkosten und ermittelt, **wie viele Jahre Sie bleiben müssen, bis Kaufen das Mieten schlägt.** **Am stärksten bewegt das Ergebnis der angesetzte Verkaufswert.** Was dieselbe Immobilie in zwanzig Jahren wert ist, hängt enorm von der Lage ab; rechnen Sie deshalb einen zuversichtlichen und einen vorsichtigen Wert und betrachten Sie die Spanne. Dasselbe gilt für Zins und Mietsteigerung: Vertrauen Sie keiner einzelnen Zahl.
So finden Sie den Umschlagpunkt
- Tragen Sie die Mietseite ein Ihre derzeitige Monatsmiete und die jährliche Steigerungsrate, mit der Sie rechnen. Bei keiner Steigerung bleibt sie null.
- Tragen Sie die Kaufseite ein Kaufpreis, Anzahlung, Zinssatz und Tilgungsdauer.
- Tragen Sie die laufenden Kosten ein Grundsteuer, Instandhaltung, Verwaltung – **die Kosten, die nach dem Kauf weiterlaufen.** Lassen Sie sie nicht weg.
- Setzen Sie den Verkaufswert an **Das bewegt das Ergebnis stärker als alles andere.** Ein zuversichtlicher und ein vorsichtiger Wert sind dringend zu empfehlen.
- Lesen Sie den Umschlagpunkt ab Sie sehen, wie viele Jahre Sie bleiben müssen, bis der Kauf vorn liegt.
Tipps für die Nutzung
- Das Break-Even-Jahr ist ein grober Anhaltspunkt dafür, ab wann Kaufen insgesamt günstiger wird als Mieten — besonders relevant, wenn Sie unsicher sind, ob Sie noch einmal umziehen.
- Die Wertminderungsrate ist nur eine vereinfachte Schätzung. Der tatsächliche Wiederverkaufswert kann je nach Lage und Alter des Gebäudes stark abweichen, sodass eine echte Wertermittlung stets das letzte Wort hat.
- Ist die Hypothekenlaufzeit länger als der Vergleichszeitraum, bleibt am Ende noch ein Restsaldo offen; dieser Restbetrag wird in der Berechnung vom Wiederverkaufswert abgezogen.
- Grundsteuer und Instandhaltungskosten unterscheiden sich stark zwischen Eigentumswohnungen und Häusern. Je näher die eingegebenen Werte an einem echten Angebot liegen, desto genauer ist die Schätzung.
- Setzen Sie die Mietsteigerung auf 0 %, um ein einfaches Szenario mit konstanter Miete zu vergleichen. In Gegenden mit wahrscheinlichen Mieterhöhungen lohnt sich ein Test mit 1-2 %, um zu sehen, wie sich das Ergebnis ändert.
Wofür sich das eignet
Wenn Sie über einen Kauf nachzudenken beginnen
In Zahlen wird greifbar, dass die beabsichtigte Wohndauer die Achse der Entscheidung bildet.
Wenn eine Versetzung möglich ist
**Wer vor dem Umschlagpunkt umziehen dürfte, fährt mit Mieten vernünftiger** – und kann zeigen, warum.
Über die Wirkung der Lage nachdenken
Ein veränderter Verkaufswert zeigt, wie viel Werterhalt tatsächlich ausmacht.
Ein Familiengespräch unterfüttern
Auf Zahlen statt Eindrücken zu bauen bringt das Gespräch meist voran.
Begriffe des Wohnkostenvergleichs
- Umschlagpunkt
- Die Jahre, bis die Gesamtkosten des Kaufs unter die des Mietens fallen. **Wer kürzer bleibt, fährt mit Mieten besser.**
- Grundsteuer
- Die jährliche Steuer auf Grundeigentum. **Mietende zahlen sie nie; sie trifft Jahr für Jahr die Eigentümerseite.**
- Instandhaltungskosten
- Die Kosten für die Erneuerung von Dach, Fassade, Warmwasserbereiter und Ähnlichem. In einer Wohnanlage werden sie monatlich als Rücklage erhoben.
- Verkaufswert
- Was Sie beim späteren Verkauf zu erzielen erwarten. **Die Schlussfolgerung hängt daran, behandeln Sie ihn daher als Spanne.**
- Erwerbsnebenkosten
- Maklergebühr, Eintragungskosten, Grunderwerbsteuer und weitere Beträge zusätzlich zum Kaufpreis.
- Opportunitätskosten
- Der Ertrag, den die Anzahlung anderswo angelegt erbracht hätte. Ein strenger Vergleich zieht ihn mit ein.
Häufig gestellte Fragen
Übrigens – Warum die Debatte „Mieten oder Kaufen" nie wirklich endet
Die Frage, ob Mieten oder Kaufen die bessere Wahl ist, wird seit Jahrzehnten diskutiert, lässt sich wirtschaftlich aber nie vollständig klären. Der Grund: Zu viele Variablen — Hypothekenzinsen, Mietsteigerungen, künftige Immobilienpreise, die Wahrscheinlichkeit eines Umzugs — beeinflussen das Ergebnis, und jede davon hängt von einer Vorhersage der Zukunft ab. Das Break-Even-Jahr, das dieses Tool anzeigt, ist nur eine Schätzung unter den von Ihnen eingegebenen Annahmen.
Trotzdem lohnt sich die Rechnung, denn viele Menschen entscheiden allein aufgrund des vagen Gefühls, dass Eigentum „sicherer wirkt" oder Mieten „flexibler wirkt". Rechnet man tatsächlich die gesamten Hypothekenzahlungen, Steuern und Instandhaltungskosten durch und zieht den als Vermögenswert verbleibenden Wiederverkaufswert ab, sieht das Ergebnis oft ganz anders aus als dieser erste Eindruck.
Ein leicht übersehener Faktor ist der Vermögenswert, den ein Eigenheim behält. Beim Mieten verschwindet jede Zahlung einfach; beim Kaufen baut der Tilgungsanteil jeder Zahlung Eigenkapital auf, das beim Verkauf zumindest teilweise zurückgewonnen werden kann. Da das Gebäude selbst jedoch mit der Zeit an Wert verliert, hängt davon, wie stark diese Wertminderung ins Gewicht fällt, stark vom Grundstückswert an diesem konkreten Standort ab — und genau diese Unsicherheit ist ein großer Grund, warum diese Debatte nie ganz endet.