租房 vs 买房 比较模拟器
综合考虑房租、房贷、固定资产税、维护费和转售估值，比较租房与买房的总成本，并自动计算买房开始比租房划算的“盈亏平衡年”。
买房特有的主要成本项目
与租房不同，买房会产生以下成本及资产价值变动因素。本工具会综合考虑这些因素来比较与租房的总成本。
| 房贷还款 | 将房产价格减去首付款后的金额，通过等额本息方式逐步偿还，是买房成本的核心支出。利率和还款期限会大幅影响还款总额。 |
|---|---|
| 固定资产税等 | 只要拥有不动产，每年都需缴纳的税金。这是租房不会产生的成本，金额根据房产评估价值而定。 |
| 维修储备金・维护费 | 公寓需要缴纳管理费和维修储备金，独栋住宅则需要为将来的维修预留资金。这与租房的管理费类似，但计算方式不同。 |
| 转售估值（资产价值） | 买房最终会作为可出售的资产保留下来。房屋价值会随时间折旧，但“资产留在手中”正是租房所不具备的优势。 |
自购与租屋为何难以比较
「自购与租屋哪个划算」之所以难有定论，是因为**该比较的并不只有房租与房贷月供**。购屋一方还要持续负担房产税、修缮费、管理费与购屋时的各项费用，作为交换，最后会留下不动产这项资产；租屋一方则有续约费，以及**只要继续住下去就可能上涨的房租**。不把这些放到同一张天平上，就谈不上比较。
本工具把房租涨幅、房贷、房产税、修缮费乃至出售估价都纳入，比较总成本，并算出**住满几年后购屋才会比租屋划算（损益平衡点）**。**最能左右结果的是出售估价的设定方式。** 同一间房，二十年后的价值会因地段而天差地远，因此建议以乐观与保守两种情形分别试算，看清区间。利率与房租涨幅亦然，切勿只信一个数字。
试算损益平衡点的步骤
- 输入租屋的条件 填入现在的月租与年涨幅。若不预期上涨，保持0即可。
- 输入购屋的条件 填入房产价格、头期款、利率与还款期限。
- 输入持有成本 房产税、修缮费、管理费等，**购屋后仍须持续支付的费用**请务必填入。
- 设定出售估价 **这一项最能左右结果。** 强烈建议以乐观与保守两种情形分别试算。
- 确认损益平衡点 会显示住满几年后购屋才会转为有利。
用好本工具的小技巧
- 盈亏平衡年只是一个参考指标，表示从该年起买房的实际成本开始低于租房。越有可能长期居住的人，越应重视这个指标。
- 房屋折旧率只是一个简化的假设值。根据地段和房龄不同，实际评估价值可能与预期有较大差异，正式出售时请以房产中介的评估为准。
- 如果房贷还款期限长于比较期间，比较结束时仍会有房贷余额，这部分金额会从资产价值中扣除，请注意这一点。
- 固定资产税和维修储备金因房产类型（公寓・独栋住宅）不同而差异较大，输入的数值越接近实际报价，估算结果就越准确。
- 将房租涨幅设为0%，即可按“每年房租不变”的简单前提进行比较。如果担心未来涨租，可尝试设置1%〜2%左右再进行估算。
这些场景会用到
开始考虑购屋时
「打算住几年」正是判断的轴心，透过数字便能切身理解。
有外派可能时
**若预计在损益平衡点之前搬走，租屋才是合理的选择**，并可说明理由。
思考地段造成的差异
改变出售估价来试算，便知维持资产价值究竟有多大影响。
作为与家人商量的材料
以数字而非感觉为基础，讨论较容易往前推进。
住房比较的术语
- 损益平衡点
- 购屋总成本降到低于租屋总成本所需的年数。**若住得比它短，租屋较有利。**
- 房产税
- 每年向不动产所有人课征的税。**租屋并无此项，仅购屋一方须持续负担。**
- 修缮费
- 屋顶、外墙、热水器等更新所需的费用。在公寓大楼中以修缮准备金按月收取。
- 出售估价
- 预期将来出售时可取得的金额。**结论会随这一设定而改变，请以区间看待。**
- 购屋各项费用
- 仲介费、登记费、不动产取得税等，房价之外另须支付的费用。
- 机会成本
- 付作头期款的资金，若拿去他处运用本可获得的收益。严谨的比较会将其纳入考量。
常见问题
闲话 ― 为什么“买房还是租房”的争论永远没有定论
“买房划算还是租房划算”这个话题被讨论了很多年，但从经济学角度来看，它其实从未有过完全确定的答案。原因在于房贷利率、房租涨幅、未来房产价格走势、是否会搬家等诸多变量都会左右结果，而这些变量无一例外都依赖于对未来的预测。本工具给出的盈亏平衡年，终究只是在你输入的前提条件下得出的估算结果。
即便如此，进行比较仍然很有价值，因为很多人往往仅凭“感觉买房更划算”或“感觉租房更自由”这种模糊印象做出决定。当真正把房贷还款总额、税金、维修费用都换算成具体数字，并扣除作为资产保留下来的转售估值后再比较，得出的结果常常与最初的印象大不相同。
一个容易被忽视的因素是买房所保留的“资产价值”。租房时每月支付的房租会直接消费掉，而买房时每期还款中的本金部分会转化为资产积累，出售时可以部分收回。不过由于房屋本身会随时间折旧，折旧带来的影响究竟有多大，很大程度上取决于当地土地价值的高低——而这种不确定性，正是“买房还是租房”这场争论始终没有定论的最大原因。