住房貸款計算器
輸入貸款金額、利率和還款期限，計算每月還款額、總還款額及總利息。支援等額還款方式。
| 貸款金額 |
日元
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|---|---|
| 利率（年率） |
%
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| 還款期限 |
年
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月還款額
{{ fmt(result.monthly) }} 日元
總還款額
{{ fmt(result.total) }} 日元
總利息
{{ fmt(result.interest) }} 日元
| 經過年數 | 年還款額 | 本金 | 利息 | 剩餘餘額 |
|---|---|---|---|---|
| {{ row.year }} | {{ fmt(row.payment) }} | {{ fmt(row.principal) }} | {{ fmt(row.interest) }} | {{ fmt(row.balance) }} |
計算結果僅為模擬資料。實際還款金額、利率和手續費因金融機構而異。借款前請務必向金融機構確認官方資訊。
房屋貸款計算是什麼
房屋貸款計算是只需輸入借款金額、利率（年率）、借款期間三項，便可試算每月還款額、總還款額、利息總額的工具。在購屋前即能以具體數字確認「每月要還多少」「利率會使總支付額差多少」，可作為資金規劃的第一步。
本工具的計算方式為本息平均攤還（每月還款額固定的方式）。這是日本房貸中最多人選擇的方式，但另有首期還款額較大、其後逐漸減少的本金平均攤還方式。若想並列比較兩種方式，請使用專用的還款方式比較工具。
房屋貸款計算的使用方式
- 輸入借款金額 輸入自預定購買的物件價格扣除頭期款後，實際借入的金額。
- 輸入利率（年率） 輸入所考慮金融機構提出的年利率。浮動利率與固定利率數值不同，兩者都試算較易比較。
- 輸入借款期間 輸入計劃幾年內還清。日本一般最長為35年。
- 確認月還款額・總還款額 輸入後月還款額、總還款額、利息總額與圖表會即時更新。
- 確認還款排程 展開「還款排程」，即可一覽逐年的本金、利息、餘額變化。
用好本工具的小技巧
- 本計算器採用等額還款方式，即每月還款金額固定不變。
- 請確認您的貸款是固定利率還是浮動利率。浮動利率可能導致每月還款額隨時間變化。
- 延長還款期限可以降低月供，但會顯著增加總利息支出。
- 在日本，住房貸款減稅（住宅ローン控除）制度可根據貸款餘額減免所得稅，請確認是否符合申請條件。
- 通常建議將還款比率（年還款額 ÷ 年收入）控制在 25～35% 以內。
房屋貸款計算的活用場景
購屋前的資金規劃
可用多種物件價格與頭期款組合試算月還款額，在收斂出合理預算的階段使用。
還款比率的檢查
可確認年間還款額占年收入的比例，事先掌握是否落在金融機構的審查基準（約25〜35%）之內。
轉貸檢討的入口
輸入目前的借款條件確認總還款額；若需更詳細的轉貸模擬，前往房屋貸款轉貸模擬工具即可確認具體的減少金額。
想了解還款方式差異時
本計算機僅對應本息平均攤還。若想比較與本金平均攤還的利息總額差異，房屋貸款還款方式比較工具頗為便利。
反推合理的借款額
亦可先決定每月可負擔金額的上限，再變更借款期間與利率試算，以尋找可行借款金額的概略值。
房屋貸款用語集
- 本息平均攤還
- 指每月還款額（本金＋利息合計）至還清為止皆固定的還款方式。便於家計管理，為日本房貸中最廣泛使用者。
- 本金平均攤還
- 指每月本金部分固定，利息隨餘額減少而逐漸減少的還款方式。首期還款額較大，但同條件下總利息較本息平均攤還為少。
- 浮動利率
- 指依市場利率動向、每隔一定期間重新檢視的利率。初期利率多設定較低，但未來還款額有變動的風險。
- 固定利率
- 指簽約時所定利率至還清為止（或一定期間內）不變的方式。還款額確定而易於規劃，但傾向設定得比浮動利率高。
- 還款比率
- 指年間還款額占年收入的比例。金融機構審查一般以25〜35%以內為參考，超過時借款可能額有時會受限。
- 提前還款
- 指在每月還款之外，提前償還一筆較大金額。分為縮短還款期間的「期間縮短型」與減少每月還款額的「還款額減輕型」兩種。
- Flat 35
- 指由住宅金融支援機構與民間金融機構提供、最長35年的全期間固定利率型房貸商品名稱。特色是還款額至還清為止皆不變的安心感。
- 房貸扣除
- 指將年底時點貸款餘額的一定比例，於一定期間內自所得稅、住民稅中扣除的制度。具有降低實質借款成本的效果。
常見問題
等額還款（日語：元利均等返済）是日本住房貸款最常見的方式，每月還款金額固定，便於家庭財務管理。等額本金還款（元金均等返済）初期還款額較高，但逐月遞減，在相同條件下總利息更少。
浮動利率目前較低（日本約為年利率0.3～1.0%），可減少月供，但存在利率上升風險。固定利率（如Flat 35）還款額固定，便於長期規劃，但利率相對偏高。建議根據自身財務狀況及對未來利率走勢的判斷綜合決定。
越早進行提前還款，效果越好。貸款初期餘額較大，此時提前還款可減少更多後續利息。提前還款分為"縮短期限型"和"減少月供型"兩種，通常縮短期限型的節息效果更為顯著。
可以將年末貸款餘額的0.7%從所得稅和住民稅中扣除，最長享受13年。例如餘額為3000萬日元時，每年最高可減稅21萬日元。若減稅額超過所得稅額，超出部分還可從住民稅中抵扣。
還款比率（年還款額 ÷ 年收入）一般建議控制在 25～35% 以內。以年收入500萬日元為例，年還款額應在125～175萬日元之間（月供約10.4～14.6萬日元）。部分金融機構的審批上限為30～35%。
閒話 ― 住房貸款與"35年"這個神奇數字
在日本，最常見的住房貸款期限是35年。這一慣例源於戰後住宅金融政策，通過延長還款期限使更多人能夠實現住房夢想。
以年利率1.5%借款3000萬日元、還款35年為例，每月還款額約為91,900日元，總利息約為858萬日元，相當於本金的約28.6%。
若中途收入減少或利率上升，還款壓力可能驟然增大。在規劃月度收支時，保留一定的緩衝空間始終是明智之舉。