财务

不动产投资计算器

输入物件价格、购入费用、月租金、空置率和年度费用，计算毛租金回报率、净租金回报率、月度现金流及投资回收年限。

物件价格
日元
购入诸费用
日元
月租金收入
日元
空置率
%
年度费用
日元
毛租金回报率
[[ fmtPct(result.grossYield) ]] %
净租金回报率
[[ fmtPct(result.netYield) ]] %
月度现金流
[[ fmt(result.monthlyNetCashFlow) ]] 日元
投资回收年限
[[ fmtPayback(result.paybackYears) ]] 年
总投资额 [[ fmt(result.totalInvestment) ]] 日元
年度总收入 [[ fmt(result.annualGrossIncome) ]] 日元
年度有效收入 [[ fmt(result.annualEffectiveIncome) ]] 日元
年度净收益 [[ fmt(result.annualNetIncome) ]] 日元

按物件价格与毛回报率换算的月租金参考表

根据毛租金回报率反推的月租金目标值（不含空置与运营费用）。

价格 \ 回报率 3% 4% 5% 6% 7% 8% 10%
1,000万日元 25,000 33,333 41,667 50,000 58,333 66,667 83,333
2,000万日元 50,000 66,667 83,333 100,000 116,667 133,333 166,667
3,000万日元 75,000 100,000 125,000 150,000 175,000 200,000 250,000
5,000万日元 125,000 166,667 208,333 250,000 291,667 333,333 416,667
10,000万日元 250,000 333,333 416,667 500,000 583,333 666,667 833,333

上表仅基于毛租金回报率计算。如需考虑空置率与年度费用，请使用上方计算工具求得净租金回报率。

提示

  • 毛租金回报率不考虑空置与运营成本。要准确评估收益性，请务必计算净租金回报率，将空置率（通常5–10%）和管理费、维修费、固定资产税等年度费用一并纳入。
  • 在日本主要城市，毛租金回报率5–8%是收益型物件的常见水平。超过10%的物件多见于地方或老旧建筑，通常伴随较高的空置风险和维修风险。
  • 月度现金流为负并不一定意味着亏损。折旧抵扣可带来税务优惠，有时足以弥补账面亏损。建议咨询税务专业人士进行综合评估。
  • 回收年限是基于全现金购买的理论值。实际操作中，利用贷款（杠杆）可显著提高自有资本回报率——前提是贷款利率低于净租金回报率。
  • 地段、楼龄和租赁需求比回报率本身更为重要。即使毛回报率很高，若长期空置则现金流将持续为负，购买前务必调查目标区域的租赁需求。

常见问题

通常相差1–3个百分点。例如，毛回报率7%、空置率5%、年度费用占租金收入15%的物件，净回报率约为5–6%。购买前务必计算净回报率。

主要包括物业管理费（租金的5–10%）、固定资产税与城市规划税、建筑保险费、维修备用金、租客更换时的装修费等。对于多户型建筑，还需加上公共区域的电费和清洁费。合计通常占年租金总收入的15–25%。

不一定。对于长期持有的租赁物业，10–20年的回收期通常被认为在合理范围内。此处计算仅基于租金收入，不含转售增值收益。位于需求旺盛地段的物件可能大幅升值，使总回报率依然具有吸引力。

本工具假设全现金购买。若使用贷款，请将年度还款额（本金+利息）加入年度费用一栏。当净回报率超过贷款利率时，即产生正向杠杆效应，自有资本回报率将高于物件净回报率。

日本城市地区通常以5–8%为合理假设，地方城市或老旧建筑可设10–15%。建议通过当地中介或国土交通省的统计数据，提前了解目标区域的实际租赁空置率。
ツールくん

闲话 ― 毛回报率与净回报率之间的隐藏差距

房产广告中标注的"回报率◯%"几乎无一例外都是毛租金回报率——年租金除以购入价格，未扣除任何成本。这一指标便于快速比较，却极具误导性。某老旧公寓楼的毛回报率12%，扣除10%空置率和占租金收入20%的年度费用后，净回报率可能只剩4–5%。

净租金回报率（在美国语境中称为资本化率）以净营业收入除以总获取成本计算，后者包含购置税、中介费和登记费用。在日本，这些交易成本通常占物件价格的5–8%，仅此一项就会使净回报率比毛回报率低0.5–1个百分点。

专业投资者常用的另一指标是现金回报率（CCR）：扣除贷款还款后的年度现金流除以实际投入的自有资金。当借款成本低于物件净回报率时，杠杆会放大自有资本收益，称为"正向杠杆"。反之亦然：若贷款利率超过净回报率，每借入一元实际上都在损耗价值。

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