Dinero
Calculadora de Inversión Inmobiliaria
Introduce el precio del inmueble, costes de compra, alquiler mensual, tasa de vacancia y gastos anuales para calcular la rentabilidad bruta, rentabilidad neta, flujo de caja mensual y período de recuperación.
| Precio del Inmueble |
JPY
|
|---|---|
| Costes de Compra |
JPY
|
| Ingreso Mensual por Alquiler |
JPY
|
| Tasa de Vacancia |
%
|
| Gastos Anuales |
JPY
|
| Inversión Total | [[ fmt(result.totalInvestment) ]] JPY |
| Ingresos Brutos Anuales | [[ fmt(result.annualGrossIncome) ]] JPY |
| Ingresos Efectivos Anuales | [[ fmt(result.annualEffectiveIncome) ]] JPY |
| Beneficio Neto Anual | [[ fmt(result.annualNetIncome) ]] JPY |
Alquiler mensual por precio de inmueble y rentabilidad bruta
Alquiler mensual necesario para alcanzar cada objetivo de rentabilidad bruta (sin vacancia ni gastos).
| Precio \ Rentabilidad | 3% | 4% | 5% | 6% | 7% | 8% | 10% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1,000万 JPY | 25,000 | 33,333 | 41,667 | 50,000 | 58,333 | 66,667 | 83,333 |
| 2,000万 JPY | 50,000 | 66,667 | 83,333 | 100,000 | 116,667 | 133,333 | 166,667 |
| 3,000万 JPY | 75,000 | 100,000 | 125,000 | 150,000 | 175,000 | 200,000 | 250,000 |
| 5,000万 JPY | 125,000 | 166,667 | 208,333 | 250,000 | 291,667 | 333,333 | 416,667 |
| 10,000万 JPY | 250,000 | 333,333 | 416,667 | 500,000 | 583,333 | 666,667 | 833,333 |
Los valores anteriores se basan únicamente en la rentabilidad bruta. Usa la calculadora de arriba para obtener la rentabilidad neta teniendo en cuenta la vacancia y los gastos anuales.
Consejos
- La rentabilidad bruta no tiene en cuenta la vacancia ni los costes operativos. Para una imagen realista, calcula siempre la rentabilidad neta incluyendo una tasa de vacancia (normalmente 5–10%) y gastos anuales como honorarios de gestión, reparaciones e impuestos.
- En las grandes ciudades de Japón, una rentabilidad bruta del 5–8% es el rango habitual para inmuebles de inversión. Rentabilidades superiores al 10% suelen aparecer en zonas rurales o edificios antiguos, con mayor riesgo de vacancia y mantenimiento.
- Un flujo de caja mensual negativo no siempre implica pérdidas. Las deducciones por amortización pueden generar una ventaja fiscal que compense el déficit contable. Consulta a un asesor fiscal.
- El período de recuperación mostrado asume financiación íntegra con capital propio. En la práctica, el uso de hipoteca (apalancamiento) puede aumentar significativamente el retorno sobre el capital, siempre que el tipo de interés sea inferior a la rentabilidad neta.
- La ubicación, la antigüedad del edificio y la demanda de alquiler son más importantes que la rentabilidad por sí sola. Una rentabilidad bruta elevada en una zona de baja demanda puede convertirse en negativa si el inmueble permanece vacío durante meses.
Preguntas Frecuentes
A propósito — La brecha oculta entre rentabilidad bruta y neta
Casi todos los "porcentajes de rentabilidad" que aparecen en los anuncios inmobiliarios son rentabilidad bruta: alquiler anual dividido por el precio de compra, sin deducción alguna. Es un indicador útil para comparaciones rápidas, pero puede resultar muy engañoso. Una rentabilidad bruta del 12% en un bloque de apartamentos de 30 años puede reducirse al 4–5% al aplicar una vacancia del 10% y gastos anuales equivalentes al 20% de los ingresos por alquiler.
La rentabilidad neta divide los ingresos operativos netos entre el coste total de adquisición, incluyendo impuestos de transmisión, honorarios de agencia y costes de registro. En Japón, estos costes de transacción suelen suponer el 5–8% del precio del inmueble, lo que por sí solo puede reducir la rentabilidad neta entre 0,5 y 1 punto porcentual respecto a la bruta.
Los inversores profesionales también utilizan el retorno sobre el efectivo invertido (CCR): flujo de caja anual tras el servicio de la deuda dividido por el capital propio aportado. Cuando el coste del crédito es inferior a la rentabilidad neta del inmueble, el apalancamiento amplifica el retorno sobre el capital —lo que se denomina "apalancamiento positivo". Lo contrario también es cierto: si el tipo hipotecario supera la rentabilidad neta, cada euro prestado destruye valor.