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Immobilieninvestitionsrechner
Gib Kaufpreis, Kaufnebenkosten, monatliche Mieteinnahmen, Leerstandsquote und jährliche Kosten ein, um Bruttomietrendite, Nettomietrendite, monatlichen Cashflow und Amortisationsdauer zu berechnen.
| Kaufpreis der Immobilie |
JPY
|
|---|---|
| Kaufnebenkosten |
JPY
|
| Monatliche Mieteinnahmen |
JPY
|
| Leerstandsquote |
%
|
| Jährliche Betriebskosten |
JPY
|
| Gesamtinvestition | [[ fmt(result.totalInvestment) ]] JPY |
| Jährliche Bruttomieteinnahmen | [[ fmt(result.annualGrossIncome) ]] JPY |
| Jährliche effektive Einnahmen | [[ fmt(result.annualEffectiveIncome) ]] JPY |
| Jährlicher Nettoertrag | [[ fmt(result.annualNetIncome) ]] JPY |
Monatliche Miete nach Kaufpreis und Bruttomietrendite
Erforderliche monatliche Miete zur Erreichung jedes Bruttomietrenditeziels (ohne Leerstand und Betriebskosten).
| Preis \ Rendite | 3% | 4% | 5% | 6% | 7% | 8% | 10% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1,000万 JPY | 25,000 | 33,333 | 41,667 | 50,000 | 58,333 | 66,667 | 83,333 |
| 2,000万 JPY | 50,000 | 66,667 | 83,333 | 100,000 | 116,667 | 133,333 | 166,667 |
| 3,000万 JPY | 75,000 | 100,000 | 125,000 | 150,000 | 175,000 | 200,000 | 250,000 |
| 5,000万 JPY | 125,000 | 166,667 | 208,333 | 250,000 | 291,667 | 333,333 | 416,667 |
| 10,000万 JPY | 250,000 | 333,333 | 416,667 | 500,000 | 583,333 | 666,667 | 833,333 |
Die obigen Werte basieren ausschließlich auf der Bruttomietrendite. Verwende den Rechner oben, um mit Leerstandsquote und jährlichen Kosten die Nettomietrendite zu ermitteln.
Tipps
- Die Bruttomietrendite berücksichtigt weder Leerstand noch Betriebskosten. Für eine realistische Einschätzung berechne stets die Nettomietrendite – unter Einbeziehung einer Leerstandsquote (typischerweise 5–10 %) und jährlicher Kosten wie Verwaltungsgebühren, Instandhaltung und Grundsteuer.
- In den Großstädten Japans liegt die Bruttomietrendite üblicherweise zwischen 5 und 8 % für Renditeobjekte. Renditen über 10 % finden sich häufig in ländlichen Gebieten oder älteren Gebäuden – höhere Renditen gehen oft mit höherem Leerstand und Instandhaltungsrisiko einher.
- Ein negativer monatlicher Cashflow bedeutet nicht zwangsläufig Verlust. Abschreibungen können steuerliche Vorteile erzeugen, die das buchhalterische Defizit mehr als ausgleichen. Konsultiere einen Steuerberater für eine vollständige Bewertung.
- Die angezeigte Amortisationsdauer geht von einer vollständigen Eigenfinanzierung aus. In der Praxis kann der Einsatz von Fremdkapital (Hebelwirkung) die Eigenkapitalrendite erheblich steigern – vorausgesetzt, der Zinssatz liegt unter der Nettomietrendite.
- Lage, Baujahr und Mietnachfrage sind wichtiger als die Rendite allein. Eine hohe Bruttomietrendite in einem nachfrageschwachen Gebiet kann schnell negativ werden, wenn das Objekt monatelang leer steht.
Häufig gestellte Fragen
Übrigens – Die verborgene Lücke zwischen Brutto- und Nettomietrendite
Fast jeder in Immobilienanzeigen genannte „Renditewert" ist die Bruttomietrendite – Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis, ohne jegliche Abzüge. Sie ist nützlich für schnelle Vergleiche, kann aber gefährlich irreführend sein. Eine Bruttomietrendite von 12 % bei einem 30 Jahre alten Mehrfamilienhaus kann auf 4–5 % schrumpfen, wenn man eine Leerstandsquote von 10 % und jährliche Betriebskosten in Höhe von 20 % der Mieteinnahmen einrechnet.
Die Nettomietrendite dividiert den Nettobetriebsertrag durch die gesamten Anschaffungskosten, einschließlich Grunderwerbsteuer, Maklergebühren und Notarkosten. In Japan summieren sich diese Transaktionskosten typischerweise auf 5–8 % des Kaufpreises – allein dadurch kann die Nettomietrendite um 0,5 bis 1 Prozentpunkt unter der Bruttomietrendite liegen.
Professionelle Investoren nutzen auch den Cash-on-Cash-Return (CCR): jährlicher Cashflow nach Schuldendienst geteilt durch das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital. Wenn die Fremdkapitalkosten unter der Nettomietrendite liegen, verstärkt der Hebel die Eigenkapitalrendite – dies wird als „positiver Leverage" bezeichnet. Umgekehrt gilt: Übersteigt der Hypothekenzins die Nettomietrendite, vernichtet jeder geliehene Euro Wert.