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부동산 투자 계산기

물건 가격, 취득 비용, 월 임대료, 공실률, 연간 비용을 입력하여 표면 수익률, 실질 수익률, 월 현금 흐름, 투자 회수 기간을 계산합니다.

물건 가격
엔
취득 제비용
엔
월 임대료 수입
엔
공실률
%
연간 비용
엔
표면 수익률
[[ fmtPct(result.grossYield) ]] %
실질 수익률
[[ fmtPct(result.netYield) ]] %
월 현금 흐름
[[ fmt(result.monthlyNetCashFlow) ]] 엔
투자 회수 기간
[[ fmtPayback(result.paybackYears) ]] 년
총 투자액 [[ fmt(result.totalInvestment) ]] 엔
연간 총 수입 [[ fmt(result.annualGrossIncome) ]] 엔
연간 실효 수입 [[ fmt(result.annualEffectiveIncome) ]] 엔
연간 순수익 [[ fmt(result.annualNetIncome) ]] 엔

물건 가격별·표면 수익률별 월 임대료 환산표

표면 수익률로 역산한 월 임대료 목표값(공실·비용 미포함).

가격 \ 수익률 3% 4% 5% 6% 7% 8% 10%
1,000만 엔 25,000 33,333 41,667 50,000 58,333 66,667 83,333
2,000만 엔 50,000 66,667 83,333 100,000 116,667 133,333 166,667
3,000만 엔 75,000 100,000 125,000 150,000 175,000 200,000 250,000
5,000만 엔 125,000 166,667 208,333 250,000 291,667 333,333 416,667
10,000만 엔 250,000 333,333 416,667 500,000 583,333 666,667 833,333

위 수치는 표면 수익률만을 기반으로 합니다. 공실률과 연간 비용을 반영한 실질 수익률은 위의 계산기를 이용하세요.

팁

  • 표면 수익률은 공실과 운영 비용을 고려하지 않습니다. 현실적인 수익성을 파악하려면 공실률(보통 5–10%)과 관리비, 수리비, 재산세 등의 연간 비용을 차감한 실질 수익률을 반드시 계산하세요.
  • 일본 주요 도시에서는 표면 수익률 5–8%가 수익형 부동산의 일반적인 수준입니다. 10% 이상의 물건은 지방이나 구형 건물에 많으며, 공실 및 수리 리스크가 높은 경우가 많습니다.
  • 월 현금 흐름이 마이너스라도 반드시 손실을 의미하지는 않습니다. 감가상각 공제로 세금 혜택이 발생해 장부상 적자를 상쇄하는 경우도 있습니다. 세무사에게 상담하는 것을 권장합니다.
  • 표시된 투자 회수 기간은 전액 자기자금으로 매입하는 경우를 가정합니다. 실제로는 대출(레버리지) 활용으로 자기자본 수익률을 크게 높일 수 있습니다—단, 금리가 실질 수익률보다 낮을 때에 한합니다.
  • 입지, 건물 연식, 임대 수요는 수익률보다 중요한 요소입니다. 수요가 낮은 지역에서 표면 수익률이 높더라도 장기 공실이 이어지면 현금 흐름이 마이너스가 됩니다. 사전에 해당 지역의 임대 수요를 조사하는 것이 필수입니다.

자주 묻는 질문

일반적으로 1–3%포인트 차이가 납니다. 예를 들어 표면 수익률 7%, 공실률 5%, 연간 비용이 임대료의 15% 수준인 물건이라면 실질 수익률은 5–6% 정도가 됩니다. 구매 결정 전에 반드시 실질 수익률을 계산해 보세요.

주요 항목으로는 관리위탁료(임대료의 5–10%), 재산세·도시계획세, 화재·지진보험료, 수선 적립금, 입주자 교체 시 리모델링 비용 등이 있습니다. 단독 건물의 경우 공용부 전기요금·청소비도 포함됩니다. 합산하면 임대료 총수입의 15–25% 수준이 되는 경우가 많습니다.

그렇지 않습니다. 장기 보유형 임대 부동산에서는 10–20년의 회수 기간이 일반적으로 허용 범위로 여겨집니다. 이 계산은 임대 수익만을 기준으로 하며, 매각 시 자본 이득은 포함되지 않습니다. 수요가 높은 지역의 물건은 상당한 자산 가치 상승이 기대되어 총 투자 매력이 여전히 높을 수 있습니다.

이 도구는 전액 자기자금으로 매입하는 경우를 가정합니다. 대출을 이용하는 경우 연간 대출 상환액(원금+이자)을 연간 비용 항목에 추가하세요. 실질 수익률이 대출 금리를 초과하면 양의 레버리지가 발생하여 자기자본 수익률이 실질 수익률보다 높아집니다.

도시 지역 물건은 5–8%, 지방이나 구형 건물은 10–15% 정도가 현실적인 가정입니다. 구체적인 지역의 임대 공실률은 현지 부동산 중개사나 국토교통부 통계를 통해 사전에 확인하는 것을 권장합니다.
ツールくん

여담 ― 표면 수익률과 실질 수익률 사이의 숨겨진 격차

부동산 광고에 표기된 "수익률 ○%"는 거의 예외 없이 표면 수익률입니다. 연간 임대료를 물건 가격으로 나눈 단순 계산으로, 어떤 비용도 차감하지 않습니다. 빠른 비교에는 유용하지만 매우 오해하기 쉬운 지표입니다. 예를 들어 30년 된 아파트의 표면 수익률이 12%라도, 공실률 10%와 임대료 수입의 20%에 해당하는 연간 비용을 반영하면 실질 수익률은 4–5% 수준으로 줄어드는 일이 흔합니다.

실질 수익률은 순운영수익을 총취득비용으로 나눈 값입니다. 총취득비용에는 물건 가격 외에 취득세, 중개수수료, 등기비용이 포함됩니다. 일본에서는 이러한 거래 비용이 물건 가격의 5–8%에 달해, 그것만으로도 실질 수익률이 표면 수익률보다 0.5–1%포인트 낮아집니다.

전문 투자자들은 현금 대비 수익률(CCR)도 활용합니다. 연간 현금 흐름(부채 상환 후)을 실제 투입한 자기자금으로 나눈 지표입니다. 차입금 금리가 실질 수익률보다 낮을 때는 레버리지가 자기자본 수익률을 높여주는 "양의 레버리지"가 작동합니다. 반대로 대출 금리가 실질 수익률을 초과하면, 빌릴수록 가치가 줄어드는 "음의 레버리지"가 됩니다.

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