お金
不動産投資計算
物件価格・購入諸費用・家賃収入・空室率・経費を入力して、表面利回り・実質利回り・月次キャッシュフロー・投資回収年数を計算します。
| 物件価格 |
円
|
|---|---|
| 購入諸費用 |
円
|
| 月額家賃収入 |
円
|
| 空室率 |
%
|
| 年間経費 |
円
|
表面利回り
[[ fmtPct(result.grossYield) ]] %
実質利回り
[[ fmtPct(result.netYield) ]] %
月次キャッシュフロー
[[ fmt(result.monthlyNetCashFlow) ]] 円
投資回収年数
[[ fmtPayback(result.paybackYears) ]]
年
| 総投資額 | [[ fmt(result.totalInvestment) ]] 円 |
| 年間総収入 | [[ fmt(result.annualGrossIncome) ]] 円 |
| 年間実効収入 | [[ fmt(result.annualEffectiveIncome) ]] 円 |
| 年間純収益 | [[ fmt(result.annualNetIncome) ]] 円 |
物件価格別・利回り別の月額家賃換算表
表面利回りから逆算した月額家賃収入の目安（空室・経費は含まず）。
| 物件価格 ＼ 利回り | 3% | 4% | 5% | 6% | 7% | 8% | 10% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1,000万円 | 25,000 | 33,333 | 41,667 | 50,000 | 58,333 | 66,667 | 83,333 |
| 2,000万円 | 50,000 | 66,667 | 83,333 | 100,000 | 116,667 | 133,333 | 166,667 |
| 3,000万円 | 75,000 | 100,000 | 125,000 | 150,000 | 175,000 | 200,000 | 250,000 |
| 5,000万円 | 125,000 | 166,667 | 208,333 | 250,000 | 291,667 | 333,333 | 416,667 |
| 10,000万円 | 250,000 | 333,333 | 416,667 | 500,000 | 583,333 | 666,667 | 833,333 |
上記は表面利回りから逆算した月額家賃の目安です。空室率・経費を考慮した実質利回りは上部の計算ツールでご確認ください。
計算結果はシミュレーションです。実際の収益は市場状況・空室率・修繕費・税制・金利によって異なります。不動産投資の判断は自己責任で行い、重要な意思決定の際は不動産鑑定士・税理士・ファイナンシャルプランナー等の専門家にご相談ください。
Tips
- 表面利回りは空室・経費を考慮しない単純な指標です。実際の収益性を知るには、空室率（一般的に5〜10%）と管理費・修繕費・固定資産税などの年間経費を差し引いた実質利回りを確認してください。
- 日本の一般的な目安として、表面利回り5〜8%が都市部の収益物件でよく見られる水準です。10%超は高利回りですが、地方や築古物件に多く、修繕リスクや空室リスクが高い場合があります。
- 月次キャッシュフローがマイナスになる場合でも、ローン返済額を上回る税務上の減価償却メリットが生じるケースもあります。税理士への相談を検討してください。
- 投資回収年数は「自己資金だけで考えた場合」の理論値です。実際には融資（レバレッジ）を活用することで自己資本利回り（CCR）が大幅に向上する場合があります。
- 物件の立地・築年数・管理状態は利回り以上に重要な要素です。利回りが高くても空室が続けばキャッシュフローはマイナスになるため、エリアの賃貸需要を事前に調査することが不可欠です。
よくある質問
一般的に実質利回りは表面利回りより1〜3%低くなります。例えば表面利回り7%の物件でも、空室率5%・年間経費が家賃収入の15%程度かかると、実質利回りは5〜6%前後になることが多いです。購入前に必ず実質利回りで試算することをお勧めします。
主な項目として、管理委託料（家賃収入の5〜10%）、固定資産税・都市計画税、火災・地震保険料、修繕積立金、入居者入れ替え時のリフォーム費用などがあります。一棟アパートの場合は共用部の電気代・清掃費も含まれます。これらを合計すると家賃収入の15〜25%程度になることが多いです。
投資回収年数（ペイバック期間）は目安として10〜20年が許容範囲とされることが多いです。ただし、これは物件の売却益（キャピタルゲイン）を含まない純粋な賃料収益だけの計算です。立地や将来の資産価値上昇が期待できる物件では、回収年数が長くても総合的な投資価値がある場合もあります。
本ツールは自己資金で全額購入するケースを想定した利回り計算です。ローンを利用する場合は、年間経費に年間のローン返済額（元利合計）を加算してキャッシュフローを計算してください。金利が実質利回りを下回っていれば「正のレバレッジ」が働き、自己資本利回りが向上します。
一般的な目安として、都市部では5〜8%、地方では10〜15%程度が現実的です。ただし物件の立地・築年数・間取りによって大きく異なります。購入検討中の物件が属するエリアの賃貸空室率を、地域の不動産業者や国土交通省の統計で事前に確認することをお勧めします。
余談ですが ― 表面利回りと実質利回りの落とし穴
不動産の広告によく掲げられる「利回り◯%」は、ほぼ例外なく表面利回り（グロス利回り）です。計算式は単純で「年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100」ですが、ここには空室リスクも管理コストも含まれていません。築30年の一棟アパートが「利回り12%」と掲載されていても、空室率30%・年間経費150万円を差し引いた実質利回りが4%台、ということは珍しくありません。
実質利回り（ネット利回り）の計算式は「（年間家賃収入 × 稼働率 − 年間経費）÷ 総投資額 × 100」です。ここでいう総投資額は物件価格だけでなく購入諸費用（仲介手数料・登記費用・ローン手数料など）も含むのがポイント。物件価格の5〜8%が購入諸費用の目安とされています。
投資家の間ではしばしば「キャップレート（還元利回り）」という言葉も使われます。これはネット利回りに近い概念で、物件の収益力を客観的に評価するための指標です。同じエリア・用途の物件のキャップレートを比較することで、相場より割高か割安かを判断する手がかりになります。