Argent
Calculateur d'Investissement Immobilier
Saisissez le prix du bien, les frais d'acquisition, le loyer mensuel, le taux de vacance et les charges annuelles pour calculer le rendement brut, le rendement net, le cash-flow mensuel et la durée de remboursement.
| Prix du Bien |
JPY
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|---|---|
| Frais d'Acquisition |
JPY
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| Loyer Mensuel |
JPY
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| Taux de Vacance |
%
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| Charges Annuelles |
JPY
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| Investissement Total | [[ fmt(result.totalInvestment) ]] JPY |
| Revenus Locatifs Bruts Annuels | [[ fmt(result.annualGrossIncome) ]] JPY |
| Revenus Locatifs Effectifs Annuels | [[ fmt(result.annualEffectiveIncome) ]] JPY |
| Revenu Net Annuel | [[ fmt(result.annualNetIncome) ]] JPY |
Loyer mensuel par prix du bien et rendement brut
Loyer mensuel nécessaire pour atteindre chaque objectif de rendement brut (sans vacance ni charges).
| Prix \ Rendement | 3% | 4% | 5% | 6% | 7% | 8% | 10% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1,000万 JPY | 25,000 | 33,333 | 41,667 | 50,000 | 58,333 | 66,667 | 83,333 |
| 2,000万 JPY | 50,000 | 66,667 | 83,333 | 100,000 | 116,667 | 133,333 | 166,667 |
| 3,000万 JPY | 75,000 | 100,000 | 125,000 | 150,000 | 175,000 | 200,000 | 250,000 |
| 5,000万 JPY | 125,000 | 166,667 | 208,333 | 250,000 | 291,667 | 333,333 | 416,667 |
| 10,000万 JPY | 250,000 | 333,333 | 416,667 | 500,000 | 583,333 | 666,667 | 833,333 |
Les valeurs ci-dessus sont basées uniquement sur le rendement brut. Utilisez la calculatrice ci-dessus pour obtenir le rendement net en tenant compte du taux de vacance et des charges annuelles.
Conseils
- Le rendement brut ne tient compte ni de la vacance ni des charges d'exploitation. Pour une évaluation réaliste, calculez toujours le rendement net en intégrant un taux de vacance (généralement 5–10 %) et les charges annuelles telles que les frais de gestion, les réparations et la taxe foncière.
- Dans les grandes villes du Japon, un rendement brut de 5–8 % est courant pour les biens de rapport. Les rendements supérieurs à 10 % apparaissent souvent en zones rurales ou sur des bâtiments anciens, avec un risque plus élevé de vacance et de travaux.
- Un cash-flow mensuel négatif n'est pas forcément synonyme de perte. Les déductions pour amortissement peuvent générer un avantage fiscal qui compense le déficit comptable. Consultez un conseiller fiscal pour une évaluation complète.
- La durée de remboursement affichée suppose un financement intégral en fonds propres. En pratique, l'utilisation d'un crédit immobilier (effet de levier) peut augmenter significativement le rendement sur capitaux propres, à condition que le taux d'intérêt reste inférieur au rendement net.
- L'emplacement, l'ancienneté du bâtiment et la demande locative comptent davantage que le rendement seul. Un rendement brut élevé dans une zone à faible demande peut devenir négatif si le bien reste vacant pendant plusieurs mois.
Questions Fréquentes
Anecdote — L'Écart Caché entre Rendement Brut et Rendement Net
Presque tous les « taux de rendement » affichés dans les annonces immobilières correspondent au rendement brut : loyer annuel divisé par le prix d'achat, sans aucune déduction. C'est un indicateur pratique pour des comparaisons rapides, mais il peut être très trompeur. Un rendement brut de 12 % sur un immeuble de 30 ans peut se réduire à 4–5 % une fois appliqués 10 % de vacance et des charges annuelles représentant 20 % des loyers.
Le rendement net divise le revenu net d'exploitation par le coût total d'acquisition, incluant les droits de mutation, les honoraires d'agence et les frais de notaire. Au Japon, ces frais de transaction s'élèvent généralement à 5–8 % du prix du bien, ce qui peut à lui seul réduire le rendement net de 0,5 à 1 point de pourcentage par rapport au brut.
Les investisseurs professionnels utilisent également le rendement cash-on-cash (CCR) : cash-flow annuel après service de la dette divisé par les capitaux propres réellement investis. Lorsque le coût du crédit est inférieur au rendement net du bien, l'effet de levier amplifie le rendement sur fonds propres — c'est l'« effet de levier positif ». L'inverse est tout aussi vrai : si le taux hypothécaire dépasse le rendement net, chaque euro emprunté détruit de la valeur.