英國蘇格蘭LBTT計算機（Land and Buildings Transaction Tax Calculator）
計算在英國蘇格蘭購買房產時應繳納的土地建物交易稅（LBTT）。輸入房產價格、首購優惠、額外住宅附加稅（ADS），即可查看試算結果。此稅制與英格蘭、北愛爾蘭的SDLT為不同稅制。
蘇格蘭LBTT（土地建物交易稅）是什麼
LBTT（Land and Buildings Transaction Tax，土地建物交易稅）是在蘇格蘭購買房產或土地時，買方須一次性繳納的稅金，由Revenue Scotland主管。此稅制於2015年4月1日取代原本適用的英格蘭、北愛爾蘭SDLT（Stamp Duty Land Tax），成為蘇格蘭自有的獨立稅制。它並非對房產總價統一課徵單一稅率，而是將價格劃分為多個級距，對超出各級距下限的部分分別適用對應稅率，僅就超出的部分課以較高稅率，屬於累進稅制。
除標準稅率外，還設有針對首次購屋者的優惠稅率（First-Time Buyer Relief，免稅額度由£145,000提高至£175,000），以及購買第二戶以上住宅時課徵的ADS（Additional Dwelling Supplement，額外住宅附加稅）。與SDLT的額外物業附加稅是按各價格級距分別加徵稅率不同，LBTT的ADS是就房產價格全額一律加徵8%的統一稅率（flat rate），兩者在結構上有明顯差異。此外，英格蘭與北愛爾蘭適用SDLT、威爾斯適用LTT（Land Transaction Tax），這兩種稅制與本工具所計算的LBTT在稅率及機制上均不相同。
本計算所依據的標準
稅率、保險費率等法定數值採用以下公共機構公布的內容。這些數值會隨制度修改而變動，因此在做出重要判斷時，請一併查閱原始資料。
- 英國蘇格蘭LBTT標準稅率級距與首購減免 — 蘇格蘭稅務局（Revenue Scotland） 2021-04 起適用 ／ 最後確認 2026-09-08
- 英國蘇格蘭ADS（額外住宅附加稅）稅率 — 蘇格蘭稅務局（Revenue Scotland） 2024-12 起適用 ／ 最後確認 2026-09-08
使用方法
- 輸入房產價格 輸入預計購買或正在考慮的房產價格（英鎊）
- 選擇買方類型 於標準、首次購屋者、第二戶以上物業之間擇一選擇
- 查看結果 顯示LBTT本稅、ADS（如適用）、合計稅額、有效稅率，以及各價格級距的稅額明細
用好本工具的小技巧
- 首次購屋優惠稅率要求「所有買方」皆須為首次購屋者。若共同購屋者中有任一人過去曾持有房產，即改適用標準稅率。
- ADS與SDLT的額外物業附加稅不同，並非按價格級距分別加徵，而是就房產價格全額一律課徵。因此房價愈高，ADS的絕對金額佔標準稅率部分的比例也愈大。
- 若出售現有住宅並換購新屋，只要在一定期限內售出舊居，即可申請退還已繳納的ADS。詳細規定請參閱Revenue Scotland的官方資訊。
- 稅率與門檻可能隨蘇格蘭財政預算（Scottish Budget）調整，正式簽約前請務必至官方網站（revenue.scot）確認最新稅率。
應用情境
蘇格蘭購屋預算規劃
事先掌握房價之外須繳納的LBTT，擬定涵蓋各項費用的整體預算
確認首次購屋優惠效果
比較標準稅率與首次購屋優惠稅率之間的稅額差異
投資型物業或第二居所購置評估
試算加徵ADS後的稅額，納入投資報酬評估
與英格蘭SDLT稅額比較
了解同樣房價下，蘇格蘭與英格蘭的稅額及機制有何差異（英格蘭部分可用money.wealth.uk_stamp_duty試算）
名詞解釋
- LBTT（Land and Buildings Transaction Tax）
- 在蘇格蘭購買房產或土地時，買方須一次性繳納的稅金，由Revenue Scotland主管。
- 累進稅率（級距課稅）
- 將房產價格劃分為多個價格級距，僅對各級距對應部分適用相應稅率的課稅方式。
- First-Time Buyer Relief（首購優惠稅率）
- 適用於過去未曾擁有過房產之買方的優惠稅率，免稅額度由£145,000提高至£175,000。不設房價上限，最多可享£600的稅額減免。
- ADS（Additional Dwelling Supplement）
- 購入後將持有兩戶以上住宅時課徵的附加稅。與依價格級距加徵不同，是就房產價格全額一律加徵8%（截至2026年）的統一稅率。
- SDLT・LTT
- 分別為英格蘭、北愛爾蘭與威爾斯的房產取得稅，其稅率及機制與LBTT不同，屬於各自獨立的稅制。
常見問答
閒話 ― 從SDLT獨立出來的稅制
LBTT是蘇格蘭議會依據其稅制權限（Scotland Act 2012）首次正式行使而於2015年4月1日推出的稅金。在此之前，蘇格蘭與英格蘭、威爾斯、北愛爾蘭一樣適用SDLT（Stamp Duty Land Tax）。為反映蘇格蘭獨有的住宅政策，當局設立了Revenue Scotland這個新的徵稅機關，並設計出價格級距與稅率皆與SDLT不同的獨立稅制。自推出之初，標準稅率的免稅額度即設定得比SDLT更高，對中價位房產的購屋者而言，通常較SDLT更為有利。
ADS（Additional Dwelling Supplement）於2016年4月推出，起初稅率為3%，隨著房價高漲與投資型房產需求增加，先後於2022年12月調升至6%、2024年12月再調升至8%。與SDLT的額外物業附加稅按價格級距分別加徵稅率不同，ADS是就房產價格全額一律課徵的統一稅率，這是兩者結構上的最大差異。正因為這項設計不同，即使同樣是「購買第二戶住宅」，英格蘭與蘇格蘭的稅額計算方式本身也不一樣。
2018年6月，蘇格蘭推出了首次購屋者專屬的優惠措施（First-Time Buyer Relief）。與SDLT的同類優惠不同，這項措施並未對適用房價設定上限，這是它的一大特色。也就是說，即使是購買高價住宅的首次購屋者，也能享有免稅額度提高（最多£600）所帶來的減免，這是一種比SDLT更為簡單明瞭的制度設計。